29/9/2023      11:13:23

 

 

Como o síndico pode (e deve) lidar com a inadimplência

Por: da Redação

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Inadimplência em condomínio é um problema frequente. A questão é que, quando uma unidade do condomínio deixar de pagar suas taxas condominiais, isso pode deixar o prédio com um buraco nas contas e, consequentemente, resultar em uma perda de capital. Muitos condomínios enfrentaram esse problema durante a pandemia, entretanto, já sabemos que tal risco não é novo. A inadimplência é um problema constante que os síndicos precisam administrar.

 

A esse respeito, José Roberto Iampolsky, Ceo da Paris Condomínios, vai falar sobre como os síndicos podem lidar com essa questão. Para começar, o executivo tratará do básico: quando alguém é considerado inadimplente? O que é inadimplência em condomínio?

 

Inadimplência é a falta de pagamento de uma dívida após o vencimento. Ela já se caracteriza a partir do atraso na quitação de dívidas. Para Iampolsky, “um ponto de confusão entre as pessoas é pensar que só quem deve muitos meses ou está com o nome “sujo” nas empresas de proteção ao crédito é inadimplente”, disse. Na realidade, assim que a pessoa atrasa o pagamento, ela já pode ser considerada inadimplente.

 

Vendo por esse ângulo, percebe-se que a inadimplência é um fato que pode acontecer a qualquer um e pode trazer sérios prejuízos ao condomínio. Assim, ao lidar com a situação, o síndico precisa considerar que há várias causas para as pessoas ficarem inadimplentes. Cada caso deve ser tratado individualmente. 

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Principais causas da inadimplência em condomínios

 

Há um risco jurídico de perda do imóvel se o pagamento das taxas condominiais não for feita. “As pessoas não querem que isso aconteça. Na verdade, dificilmente, uma pessoa decide ficar inadimplente. Geralmente, algum evento leva o condômino a essa situação”, ressaltou o diretor da Paris Condomínios. A seguir, as principais circunstâncias que podem levar à situação:

 

Descontrole nos gastos, provocado por - falta de educação financeira, inadimplência do inquilino, que locava o apartamento e esqueceu-se de pagar ou não recebeu o boleto.

 

Imprevistos financeiros - há períodos de crise financeira pessoal ou generalizada, onde muitas pessoas entram em situações inesperadas e acabam desorganizando sua vida financeira, como desemprego, diminuição da renda familiar, outros imprevistos, como: indenização por danos, necessidade de conserto de vazamentos ou substituição repentina de equipamentos, incêndios, acidentes etc.

 

Problemas familiares e pessoais - essa foi a maior causa de inadimplência durante a pandemia, mas pode acontecer em qualquer época: doenças físicas e internações, doenças emocionais e compras por compulsão, morte do proprietário, divórcio,

problemas com a partilha de bens

 

Impactos da inadimplência no condomínio

 

A conta é bem simples, as taxas de condomínios são cobradas para pagar as despesas gerais. O valor das despesas é rateado pelo total de unidades no prédio. Quando alguns apartamentos deixam de pagar suas taxas, começa a faltar dinheiro para atender as contas essenciais do condomínio.

 

Por isso, a inadimplência em condomínio não afeta apenas o devedor, ela impacta todos os condôminos. Afinal, alguém vai precisar arcar com as despesas. Não ter dinheiro suficiente para pagar as contas significa um impacto significativo no pagamento de água, luz, insumos, administração, contabilidade etc.

 

A primeira consequência a ser percebida é o aumento da taxa condominial, já que o valor do condomínio que não foi pago, será rateado para outros condôminos. Em seguida é afetada a capacidade do condomínio em investir em melhorias e no aumento do fundo de reserva. Quando o síndico cria estratégias para lidar com a inadimplência no condomínio, ele pode amenizar a situação e reduzir os impactos para o condomínio.

 

O que o síndico pode fazer?

 

Iampolsky analisa alguns passos que o síndico pode tomar para lidar com a inadimplência condominial, sem atrapalhar as contas, verificando a convenção do condomínio. Na maioria dos casos, é prevista a necessidade de uma notificação, que preferencialmente deve ser entregue em mãos. Normalmente, é estipulado um prazo de 30 dias para a quitação.

 

A lei determina que os pagamentos em atraso devam ser feitos com multa de 2%, além de juros de 1% ao mês e correção inflacionária. O síndico não deve negociar a redução dessa multa por conta própria, qualquer acordo deve ser feito com respaldo jurídico.

 

Com planejamento e criatividade, o Ceo da Paris Condomínios defende o controle sobre as contas, não esperando muitos meses de atraso para tomar providências.

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Caso o problema seja constante, pode ser criado um Fundo de Inadimplência no condomínio, feito para cobrir essas lacunas eventuais. A criação de um fundo assim é legal, desde que seja aprovada em Assembleia Geral, com quórum mínimo.

 

Dicas no trato com a inadimplência condominial

 

Considere os motivos da inadimplência ao agir

Seja respeitoso ao efetuar as cobranças, não trate a pessoa mal e não perca a paciência. Porém, não deixe de cobrar o débito, seguindo os procedimentos legais. 

 

Fique atento às proibições

Durante o período em que está inadimplente, o condômino não deve votar em assembleias e nem se candidatar para síndico.

 

Cuidado para não deixar ninguém constrangido

O morador inadimplente pode usar todas as áreas do condomínio, normalmente. Ele não deve sofrer nenhum tipo de exposição que o leve a ficar constrangido. As listas de unidades inadimplentes devem ser restritas às pessoas que cuidam da cobrança e do financeiro do condomínio.

 

Se o problema persistir, busque ajuda jurídica

Zelar pela situação financeira do condomínio é um dever legal do síndico. Então, caso o problema não seja rapidamente solucionado, é dever do síndico acionar o morador juridicamente. É interessante buscar assessoria jurídica para saber como proceder. 

 

Vale lembrar que, no caso de dívidas de taxas condominiais, o imóvel pode ser penhorado, mesmo que seja o único imóvel da família.